現在是2025/05/10，房地產經濟景氣循環又到了向下的階段，很多原本要買/賣房的人根據小又了解會分成兩種：

第一、哀~景氣那麼不好，乾脆晚一點再買/賣!

第二、既然景氣不好，那是不是直接跳過仲介，我會有更多的議價空間?

第三、既然景氣不好，那是不是仲介費可以少給?

第一種人其實還好，最恐怖的是第二種人，往往在一個不小心就被坑了，而第三種人心態確實沒錯，但是如果站在仲介的立場，如果你想少給服務費，我當然不讓你知道【非常便宜】的物件!

所以綜合以上三個狀態，小又不像其他仲介只會站在仲介的立場講什麼：【你買房跳過仲介就是背叛】或是【賣房仲介那麼辛苦你還跳過他，是不是只想佔便宜?】這類似的道德綁架宣言，我今天是來根據【事實】與【專業】的角度去分析身為屋主、買方與仲介的立場，並且教你如何判斷仲介可不可靠?或是有沒有能力幫你談下案件!廢話不多說，我們繼續看下去!

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屋主自售注意事項

這部分很簡單，基本上要確認你取得房子所有權的方式是：買賣、繼承還是贈與，而根據你取得的時間會有兩種大型稅要去繳納：

第一、如果你是105/01/01以前取得要繳納——>【財產交易所得稅】與 【土地增值稅】

注意事項重點一、財交稅會併入綜合所得稅，要注意其他收入的級距

第二、如果你是105/01/01以後取得要繳納———>【房地合一稅】與 【土地增值稅】

注意事項重點二、房地合一稅是買賣後就要繳納，不會併入綜合所得稅!

注意事項重點三、買賣、繼承、贈與的計算認可方式有所不同!

這部分我已經寫在**【傳承 | 不動產傳承如何選】贈與、買賣與繼承大不同!】 歡迎參考**

買方自買注意事項

基本上買方自己要買的問題主要分成四種：

第一、做功課認識區域行情

這部分其實比較簡單，坦白說，我都會建議客戶先把自己喜歡的感覺說出來，然後我們實際去看現場兩、三間後大概就知道自己喜歡什麼物件，如果你不知道喜歡哪種物件或是根本沒有頭緒，我建議你可以去找合適的當地仲介，你會比較有想法!

(另外小又本身有做三個月報：【頂崁工商月報】、【五股工商月報】、【三俊工商月報】，每個月會更新最新的區域行情與市場資訊，歡迎免費加入【官方帳號】索取!)

第二、判斷謄本上的登記事項

這部分簡單來說，分成三個大重點：

第一、是否有限制登記或是其他債權登記

限制登記簡單來說就是：在解除【限制登記】前沒辦法移轉，這部分通常都是仲介去協調!相對的如果你想要自己去買，你自己要去看謄本上的【限制登記人】是誰，去了解清楚後，確定沒問題才能買喔!

第二、是否有增建或是二次施工區域

這部分除了要看【建物測量結果圖】之外，也要去調【建物竣工圖】會比較準，但是如果你想自己買房都不知道這兩個是甚麼，更不知道要怎麼調，我建議你可以嘗試找仲介!

第三、確認地目是否為住宅或是您需要的地目

這部分對於住家而言：住宅地目與工業地目不同會導致地價稅與房屋稅的不同喔!

這部分對於工廠而言：非工業地目申請工廠登記與特定營業項目都會出現問題!

第三、認識不動產交易流程

這部分要先了解五大過程：

第一、簽約

第二、用印

第三、完稅

第四、過戶與代償

第五、交屋

如你都不懂……你可以找我諮詢……但是我希望如果你想要自己買房就不要找仲介!

第四、銀行端預先貸款事項

這部分關乎到你的自備款，成交價扣除貸金額就是你的自備款，這部分我建議多找幾間銀行數字有些時候會差很多..…

仲介判斷注意事項

好的我們終於來到我認為最重要的環節，畢竟我是仲介，我也想賺錢，那既然想賺錢，必須要拿出最【專業】的一面….，那我們簡單來分析一下如果你是屋主/買方，找不找仲介的利弊吧!

屋主找/不找仲介的利弊

以上資訊僅供參考….至於為什麼小又會這麼說，等等再分析仲介素質時會跟你說!

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買方找/不找仲介的利弊

好，小又其實把買賣可能發生的問題其中30%講出來了…..，如果您是屋主或是買方，您看完覺得自己處理沒問題，你大可以選擇自己買/賣房子，但是要記住……還有70%的問題還會發生喔!

這跟投資一樣，在巨大利益前，風險也要記得評估…..!

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最後，如果你覺得你都聽不懂我在說什麼.…你可以選擇找仲介!或是進一步找我諮詢!

那如果要找仲介，但是你又不回判斷這個仲介可不可靠其實你可以問他幾個專業問題!

如果你是屋主你可以問仲介

第一個問題、你跟我解釋買賣/繼承/贈與的差別

(解答在我的文章【傳承 | 不動產傳承如何選】贈與、買賣與繼承大不同!裡面)

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第二個問題、你跟我解釋【房地合一稅】跟【財產交易所得稅】的差別!

(解答在我的文章**【工商 | 稅法相關】113年財產交易所得稅會影響我嗎? 裡面**)

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第三個問題、你之前賣過的房子，如果碰到漏水的問題，你會怎麼解決?

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如果你是買方你可以問仲介

第一個問題：請問你之前成交的案例中，有成交價個低於屋主一開始底價的情形發生嗎?

因為大部分屋主本身就有開價跟底價，你找仲介最大的受益就是能幫你議價，如果不會議價..…你為麼要找他?

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第二個問題：你覺得這個物件有那些缺點?至少講出3~5個!

問這個問題主要是測試他有沒有誠信，我當仲介到現在…沒有一個物件沒有缺點!

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第三個問題：你覺得我買的這個物件，未來有什麼增值性?

問這個問題主要是測試他對商圈瞭不了解!

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當然以上只是小又我對於買賣雙方的建議，當然小又還有很多密技不會呈現在網路上，如果你有興趣歡迎加入我的LINE官方帳號了解更多!