林口工五工業區，大家更習慣稱呼它為「華亞科技園區」。佔地約 158 公頃，位於桃園市龜山區，是林口特定區計畫中最成功的產經示範區。這裡不僅是科技新貴的匯集地，更是帶動整個 A7 重劃區房價的「最強引擎」。

一、 歷史背景：民間主導的開發典範

• 開發傳奇： 1994 年，由台塑集團與政府合作，是台灣首宗由民間企業自行開發的工業區。

• 高標準規劃： 不同於傳統工業區的雜亂，工五區從一開始就比照科學園區規格。擁有全區地下化管線、高比例綠地，以及嚴格的建築退縮規定，使其成為林口台地上景觀最整齊、專業感最強的園區。

二、 廠商進駐：全球科技供應鏈的核心

工五工業區的進駐廠商幾乎都是各產業的「領頭羊」，產值佔大林口地區極高比例：

• 半導體與記憶體： 美光 (Micron) 在此設有大規模的 DRAM 封裝測試廠；南亞科技的新總部與新廠也座落於此，是全球記憶體生產重鎮。

• 電子代工與零組件： 全球筆電代工巨頭 廣達電腦 (Quanta) 的全球總部（研發中心）就在園區入口。

• 多元科技： 包含 穩懋半導體 (Win Semi)、致茂電子 (Chroma) 等高科技大廠，形成了完整的 AI、5G 與光電產業鏈。

• 擴建動能： 目前政府正積極推動「工五工業區擴大變更案」（工五第二期），預計將再納入約 50 公頃 土地，吸引更多 AI 相關產業進駐。

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三、 周遭大型商場：科技新貴的消費力

工五區龐大的就業人口（數萬名工程師）支撐了周邊極為發達的商圈：

• 林口長庚商圈（文化二、三路）： 這裡是園區員工最主要的日常餐飲與生活消費區，密度極高的星巴克、健身房與異國料理，皆因應工程師需求而生。

• A7 商業地標： 隨著 A7 重劃區發展，新的商場如 「文青水資源回收中心」 (黑盒子咖啡) 等打卡熱點，以及未來 A7 捷運站周邊的空橋連接商場，都在工五區的步行範圍內。

• 機捷 A8 環球購物中心： 僅需 5 分鐘車程，提供更具商務感的購物與餐飲選擇。

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四、 周邊建案進駐：全台最熱門的「A7 戰區」

工五工業區直接造就了 A7 重劃區 的繁榮。對於工程師而言，「走路就能上班」是最大的吸引力：

• 指標性建案：

  • 「禾悅花園」： 位於園區第一排，主打高科技與智能居家，深受園區員工青睞。

  • 「富宇哈佛苑」、「大華旭」： 緊鄰文青中小學，針對園區年輕家庭，主打學區與交通機能。

  • 「興富發．鉑悦」： 以高樓層、現代化外觀為特色，成為該區的地標型建築。

• 房市走勢： 2026 年，A7 區的房價早已脫離早期的 2 字頭，隨著廣達與美光持續擴廠，該區房價展現出極強的韌性與剛性需求。

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總結

林口工五（華亞科技園區）已從單純的工業區升級為「高科技研發聚落」。它與正在開發的工一（AI+ 智慧園區）將形成「雙引擎」，讓林口與龜山正式轉型為北台灣的 AI 與半導體核心樞紐。

我們已經看完了林口工一到工五的所有介紹，這五個區各有特色：

1. 工一： 潛力股（ASML、AI 園區）。

2. 工二： 熟成股（三井商圈、轉型總部）。

3. 工三： 穩定股（長庚核心、A7 入口）。

4. 工四： 生活股（食品大廠、民生支撐）。

5. 工五： 權值股（華亞科、美光、廣達）。

 

這篇為您介紹**「林口工三工業區（林口第三產業園區）」。雖然名為「林口」，但其行政區域與發展核心主要位於桃園市龜山區**。

它是林口特定區計畫中最具規模、產值最高的區域之一，也是連結「林口長庚商圈」與「A7 體育大學重劃區」的關鍵產業心臟。

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龜山林口的產業核心：工三工業區的歷史與 A7 新生活的崛起

林口工三工業區（林口第三產業園區）佔地約 119 公頃，是林口五個工業計畫區中開發最成熟、地理位置最精華的一塊。它坐落在國道一號林口交流道南側，範圍涵蓋了現今龜山區的文明路、文化一路及文化二路周邊，是台灣北部極為重要的電子與高科技製造聚落。

一、 歷史背景：疏解都市壓力與遷廠先鋒

• 設立緣起： 1980 年代（民國 69 年左右），政府為了紓解台北都會區（如三重、蘆洲、新莊）的違章與地下工廠問題，並解決北部工業用地不足，正式開發工三工業區。

• 開發任務： 當時的目標是將分散的傳統產業集體遷往林口特定區，同時藉由工業人口帶動林口新市鎮的開發，讓這裡從荒蕪的台地轉變為可容納數十萬人的新興城市。

二、 廠商進駐：從紡織到 AI 智慧製造的演進

工三園區內約有 65 家 大型企業，年產值高達數百億元，產業結構經歷了顯著的轉型：

• 早期巨頭： 以紡織、金屬、化學與食品業為主，如南亞塑膠等台塑集團相關產業在此有深厚根基。

• 現代科技與生技： 隨著時代演進，目前區內匯聚了大量電子零件、精密機械與生技醫療企業。

  • 指標廠商： 督洋生技 (tokuyo) 總部、新進機電、以及多家精密模具與電子封裝廠。

• 未來趨勢： 2025 年後，桃園市政府積極推動工三區二期擴編計畫，預計擴增約 15 公頃 用地，專供 AI、智慧醫材及綠能科技 使用，進一步強化其在北台灣科技走廊的地位。

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三、 周遭大型商場：跨區享受雙重繁華

工三園區的地理位置極佳，恰好位於林口與龜山的交界，員工與居民能同時享受兩側的商場機能：

• 林口長庚商圈： 步行或短暫車程即可抵達。這裡是區域內最強的生活機能核心，擁有各式餐飲、連鎖藥妝及生活百貨。

• 車麗屋 A7 生活館： 2026 年最新進駐的大型商業地標，集合了汽車服務、餐飲旗艦店與零售商場，滿足 A7 重劃區與工三員工的日常需求。

• Global Mall 環球購物中心 (A8)： 結合機場捷運站，提供高質感的餐飲與商務購物環境。

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四、 周邊建案進駐：A7 重劃區的強力後盾

工三工業區龐大的就業人口（約 8,800 人以上），是支撐周邊房市，尤其是 A7 體育大學重劃區 最穩定的力量：

• 指標建案： * 「遠雄夏沐」與「遠雄新未來」系列： 緊鄰捷運站與園區，是不少工程師的首選。

  • 「原昕吾旭」： 近林口國民運動中心與工一、工三雙園區，主打高綠覆率與高品質生活。

  • 「欣庄綻」與「友座豐禾」： 雖然位於鄰近區域，但其交通便捷度也吸引不少在工三上班的高階主管。

• 房市特色： 2026 年的 A7 區房市已逐漸脫離過去的「首購天堂」形象，隨著文青國民中小學等教育資源與醫療研發園區到位，房價展現出極強的支撐力。

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總結

林口工三工業區不僅是歷史悠久的製造基地，更是現今 「交通 + 產業 + 生活圈」 三位一體的範本。它南接 A7 重劃區，北連林口長庚商圈，在 ASML 等大廠進駐鄰近工一區的帶動下，工三也正迎來一波廠房升級與土地價值重估的浪潮。

園區	主要定位	現況與亮點	對您的意義
工一	AI/研發/高端製程	ASML 進駐，轉型科技重鎮	高資產成長潛力、科技新貴指標
工二	總部/輕工業/商務	生活機能最強，商場環繞	生活機能優先、保值穩定
工三	高階製造/物流	A7 區支撐，交通核心	通勤便利、就業人口紅利

• 工三（龜山側）： 最早成熟的核心心臟，支撐了長庚商圈與 A7 的崛起。

• 工二（林口中心）： 轉型中的穩定力量，緊鄰三井 Outlet，生活機能最強。

• 工一（新北國際 AI+）： 未來的爆發引擎，由 ASML 領軍，帶動林口進入高科技矽谷時代。

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